Tiny House woonprojecten zijn vaak (maar zeker niet altijd) van tijdelijke aard. Er wordt een stuk grond beschikbaar gesteld door de gemeente of een particuliere eigenaar en een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor bijvoorbeeld 10 of 15 jaar. In deze gevallen is het meestal niet mogelijk om een hypotheek voor de aanschaf van je Tiny House te krijgen, omdat je de grond niet in eigendom hebt en de looptijd van het project te kort is. Maar tijdelijk wonen wordt steeds meer toegepast en gelukkig zijn er financieringsinstellingen die proberen mee te denken.
Zoals de Triodos, ‘mijn’ bank. Triodos heeft mij een hypotheek verstrekt voor de aanschaf van mijn kavel en nieuwe Tiny House. Ze waren zelfs bereid om me een hypothecaire lening te geven voor alleen de aanschaf van de grond, toen ik nog van plan was om mijn oude Tiny House mee te nemen. Dat is niet vanzelfsprekend, het is niet bepaald gebruikelijk om alleen de kavel te kopen en je oude huis er naartoe te verhuizen. ;)
Inmiddels hebben ze vele Tiny House bewoners geholpen aan een financiering en ook denken ze graag mee met collectieven zoals CPO’s en Tiny House initiatiefgroepen. De eerste tijdelijke projecten waar een hypothecaire financiering mogelijk is worden momenteel gerealiseerd. Hoog tijd om eens met Jan Peeters en Dirk Bugter van Triodos bij te kletsen en te horen wat er momenteel al mogelijk is!
Links: Dirk Bugter, rechts: Jan Peeters, op bezoek in mijn Tiny House
Waarom is het zo ingewikkeld?
Banken hebben te maken met strenge regelgeving die gerelateerd is aan de bankvergunning. Voordat de bank een lening mag verstrekken, moet aannemelijk worden gemaakt dat de bank het geld kan terug vorderen wanneer de lener niet meer kan betalen. Wanneer je tijdelijk grond huurt, kan de bank geen aanspraak maken op de grond wanneer je je termijnen niet meer kunt aflossen. En je huis, die zou je in theorie zomaar naar het buitenland kunnen verplaatsen. Ook tijdelijke erfpacht geeft problemen: wanneer de erfpacht afloopt stopt het ‘recht van hypotheek’; de bank heeft dan niet het recht om het pand te verkopen. Ze moeten dan maar hopen dat je het resterende bedrag terugbetaald. Maar, in samenwerking met initiatieven waar tijdelijk wonen aan de orde is, kan toch gekeken worden wat er mogelijk is.
Op de Bees
Zo’n tijdelijk project is Op de Bees, in Schimmert. Limburg. Dirk is al twee jaar bij dit mooie project betrokken en heeft in samenwerking met de initiatiefgroep en de gemeente een weg gevonden om hypothecaire leningen mogelijk te maken. Het was daarbij van essentieel belang dat Triodos al vroeg in het traject bij het project werd betrokken. Dirk heeft in een bijeenkomst samen met de initiatiefgroep en de gemeente uitleg gegeven over hypotheken, met de wethouder erbij. Doordat het meteen helder was wat er wel en niet kon, is er een oplossing bedacht die werkt voor alle partijen: een erfpacht constructie van tien jaar die elke tien jaar stilzwijgend verlengd wordt, mits er geen klachten van omwonenden zijn en het terrein netjes onderhouden wordt. De bewonersgroep heeft hiertoe een Huishoudelijk Reglement opgesteld met goedkeuring van de gemeente.
Ook is met de gemeente afgesproken dat de bewonersgroep het eerste recht op aankoop van de grond heeft na die eerste tien jaar. Als de groep besluit de grond niet te kopen dan wordt de erfpacht steeds met tien jaar verlengd. Voor de gemeente is het haalbaar om in de eerste tien jaar de kosten voor het bouwrijp maken van de locatie terug te halen uit de erfpacht.
Zo’n erfpachtconstructie is wel een dingetje hoor, het is bijna hogere wiskunde! De Op de Bees community heeft een heldere blog geschreven over de erfpachtconstructie, die lees je hier.
Dit bericht op Instagram bekijken
Wanneer is een hypotheek voor je Tiny House mogelijk?
Bij eeuwigdurende erfpacht of grond in eigen bezit is er eigenlijk geen probleem en werkt het net als met grotere woningen. Zolang jouw inkomen voldoende is en je woning vergund wordt, kun je een hypotheek krijgen voor je Tiny House. Voor tijdelijke woonprojecten is dat dus een ander verhaal. Allereerst is het echt belangrijk om al vroeg in het traject de bank te betrekken, wanneer nog niet alles besloten is zoals de termijn van het project. Jan en Dirk van Triodos zijn bereid om met de gemeente te praten, zodat ook daar duidelijkheid komt over wat er wel en niet mogelijk is. Om een hypotheek te kunnen krijgen moet de looptijd van het project minimaal twintig jaar zijn. Liever dertig, maar vijfentwintig kan ook. Het hoeft daarbij overigens niet zo te zijn dat de locatie gedurende de looptijd hetzelfde blijft. Zolang de gemeente de garantie afgeeft dat er voor die twintig of dertig jaar een plek is voor de Tiny House community in de gemeente, is het goed. Een voorbeeld is plan de Hopman in Aarle-Rixtel, waarbij de woningen vijftien jaar op de ene plek mogen staan en dan nog tien jaar op een andere plek. Ook in het project Tiny Altena wordt met een dergelijke garantie gewerkt.
Dit bericht op Instagram bekijken
Tips van Jan en Dirk
- Zorg dat je op tijd met omwonenden in gesprek gaat, om bezwaren te voorkomen. Maak kennis, leg uit wat het plan is, laat zien dat het niet spannend is of raar, maar een mooi project.
- Hoe meer verschillende bouwbedrijven je inschakelt in het project, hoe duurder het meestal wordt. Een bouwbedrijf die alle woningen bouwt is voordeliger. Er kan dan evengoed variatie in de ontwerpen zitten. Voor Triodos maakt het ook een verschil of ze de bouwer kennen en er een redelijke mate van zekerheid is dat die de opdracht kan uitvoeren en voltooien, of dat het een onbekende bouwer is.
- Zorg dat je je financiële mogelijkheden helder hebt en plan een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek voor je hypotheek in. Hiermee zorg je ervoor dat je je bouwplannen afstemt om je financiële ruimte en wensen.
Wil je Triodos om advies vragen over de financiering van jouw Tiny House project? Neem contact op met Jan of Dirk:
Jan Peeters: jan.peeters@triodos.nl, 06-54 684 086
Dirk Bugter: Dirk.Bugter@triodos.nl, 06-25 000 337
Dirck zegt
Ik weet dat een Rabobank alleen de grond wilde met zelfde 15 jaren afgelost werd .
Dus je termijn grond en hypotheek zelfde looptijd helaas.
De Tiny die erop kwam doen ze niet, waar zet je die straks neer en restwaarde?
Ook van met of zonder wielen telde daar.
Zelfde voor Woonboten,
Vaste lig plaatsen is iets mogelijk maar waar ga je een Woonboot leggen als er plekken verdwenen en niets bij kwam?
Ook bij verkoop is het de vraag of de kopers wel rond kwamen helaas.
Banken willen winst maken en zo min mogelijk risico lopen helaas, Triodos is leuk bezig maar als ze alles kregen?
Heb zelf Certificaten deze bank en zowel aankoop als verkoop is vaak een ramp.
Daarom eerst info Triodos vragen of je aan alle eisen als vaste baan + voldoende inkomen hebt voor je een kavel gaat zoeken.
Als alles rond is en ze hier op afwijzen, dat is veel werk voor niets en kwam helaas vaker voor.
Kay zegt
Soms zijn er ook andere hypotheek verstrekkers bij dit soort ‘ingewikkelde’ hypotheken. Soms buitenlandse, maar bijvoorbeeld mijn woonboot is verkocht aan mensen met een particuliere hypotheek verstrekker. Geen bekenden dus van hen. De rente is dan doorgaans hoger. Er zijn financieel adviseurs die gespecialiseerd zijn daarin.
Lies zegt
Duidelijk artikel, Marjolein.
Meerderen blijven natuurlijk ook nieuwsgierig naar jouw huis. Deze mannen hadden geluk!
Lie(f)s.