Sinds januari van dit jaar is de Omgevingswet van kracht geworden. Een onderdeel van die wet is de Wkb: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Een belangrijk onderdeel daarvan is dat de toetsing van je bouwplan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, voorheen Bouwbesluit 2012) nu door een onafhankelijke kwaliteitsborger wordt uitgevoerd die jij inhuurt, in plaats van door het bouw- en woningtoezicht van de gemeente.
De Wkb is bedoeld om de positie van de bouwconsument te versterken. Dit gebeurt onder andere door een andere manier van toezicht op de bouw. De Wkb is nieuw en zoals het vaak gaat met nieuwe regelgeving, verloopt de uitvoering in het begin allemaal nog wat stroef en zoekt iedereen zijn weg in de omgang met deze nieuwe regels. In deze blog vind je wat je moet weten wanneer je met je Tiny House of plannen voor een Tiny House met de Omgevingswet, en daarmee de Wkb, te maken krijgt. Let op: dit is ook aan de orde bij iedere verplaatsing van je huis naar een nieuwe woonlocatie, omdat het (ver)plaatsen een bouwactiviteit is.
Zie hier ter introductie een animatievideo over de Wkb.
De knip
Voorheen moest je één omgevingsvergunning aanvragen als je iets wilde bouwen. De gemeente controleerde dan of je bouwplan voldeed aan het Bouwbesluit, bouwverordeningen, het bestemmingsplan en, indien van toepassing, de welstandseisen. Sinds de invoering van de Omgevingswet is er ‘de knip’: een scheiding tussen de omgevingsplanactiviteit (ruimtelijk) en de technische bouwactiviteit (het voldoen aan het Bbl). Beide kunnen vergunningsplichtig, meldingsplichtig of vergunningsvrij zijn. Een Tiny House zal in de meeste gevallen vergunningsplichtig zijn voor de omgevingsplanactiviteit en meldingplichtig voor de technische bouwactiviteit.
De omgevingsplanactiviteit betreft de ruimtelijke eisen: past het plan op deze locatie? Deze toetsing wordt door de gemeente uitgevoerd.
De technische bouwactiviteit betreft de technische bouweisen: voldoet je plan aan het Bbl? Tiny Houses vallen onder ‘gevolgklasse 1’ en zijn daardoor meldingplichtig. De toetsing aan de technische eisen van het Bbl wordt uitgevoerd door een onafhankelijk kwaliteitsborger.
Let op: vier weken voor de start van de bouw of plaatsing van je Tiny House moet je een bouwmelding doen in het Omgevingsloket, waarin je aangeeft wie de kwaliteitsborger is en het borgingsplan indient.
Wat doet een kwaliteitsborger precies?
Een kwaliteitsborger controleert of het ontwerp en de uitvoering van de bouw aan de technische eisen van het Bbl voldoen. Hij maakt een risicobeoordeling op basis van de tekeningen en berekeningen van je bouwplan en stelt beheersmaatregelen vast in een borgingsplan, waaronder verschillende bezoeken aan de bouwplaats om te controleren of de bouw volgens het bouwplan verloopt. Aan het einde van de bouw stelt de kwaliteitsborger een verklaring op die bij de gemeente wordt ingediend, samen met een dossier dat de aannemer heeft samengesteld. De gedachte hierachter is dat de aannemer verantwoordelijk is voor de kwaliteit van het bouwwerk.
Aandachtspunten
Als je een nieuw Tiny House laat bouwen, zal de Wkb doorgaans geen probleem vormen. Je architect weet inmiddels wel hoe het werkt en kan je waarschijnlijk in contact brengen met een kwaliteitsborger. Maar, zoals vaker het geval is bij Tiny Houses, kunnen er afwijkende omstandigheden zijn.
Een Tiny House uit buitenland
Wat als je je Tiny House bij een buitenlandse aanbieder koopt? Moet de kwaliteitsborger dan tijdens de bouw naar het buitenland? In principe niet, maar er moet wel worden aangetoond dat aan het Bbl voldaan kan worden. In de fabriek, ongeacht of die in het buitenland staat of niet, moet dus het een en ander worden vastgelegd. Het gaat hierbij onder andere om onderdelen die niet meer zichtbaar zijn, zoals bijvoorbeeld de isolatie. Het is niet uitgesloten dat een kwaliteitsborger in de fabriek moet kijken.
Verplaatsing van een Tiny House
Wanneer je je Tiny House naar een nieuwe locatie verplaatst, geldt dit als een bouwactiviteit. Je moet hiervoor een nieuwe bouwmelding doen en je hebt dus ook een kwaliteitsborger nodig.
Let op: het is dus verstandig om alle tekeningen en berekeningen van je Tiny House te bewaren omdat de kwaliteitsborger die bij de verplaatsing ook nodig kan hebben.
Verbouwing van je Tiny House
Momenteel is het verbouwen van een bouwwerk in gevolgklasse 1 tot in ieder geval 1 juli 2025 uitgezonderd. De komende periode wordt nog besloten of de Wkb dan ook gaat gelden voor verbouw van gevolgklasse 1 of dat het bijvoorbeeld nog langer wordt uitgesteld.
Leges en kosten van de kwaliteitsborger
Door de knip hoef je bij de gemeente niet meer de leges voor de technische bouwactiviteit te betalen; deze wordt uitgevoerd door de kwaliteitsborger, aan zijn of haar diensten zijn wel nog kosten verbonden. Voor de toetsing van de omgevingsplanactiviteit moet je echter nog wel leges betalen.
Ik heb van verschillende mensen gehoord dat kwaliteitsborgers soms exorbitante bedragen vragen, die sterk kunnen variëren. Het loont dus om goed rond te kijken. Wanneer je Tiny House alleen wordt verplaatst en al een keer een omgevingsvergunning heeft gehad, hoeft de kwaliteitsborger geen uitgebreid borgingsplan op te stellen zoals bij nieuwbouw. De nieuwe omgeving is dan vooral belangrijk. Denk hierbij onder andere aan de draagkracht van de ondergrond of het geluid uit de omgeving. Als je Tiny House ongewijzigd wordt verplaatst, zou dat niet veel werk moeten opleveren. Een beetje pragmatisch omgaan met deze situatie dus.
Zie voor meer informatie eventueel de website van het Informatiepunt Leefomgeving.
Met hartelijk dank aan Joost Vos van Nieman Raadgevende Ingenieurs voor alle hulp en advies en het checken van dit artikel!
Dank je wel Marjolein, een heel duidelijk verhaal. Helaas zijn de leges in de gemeente Kampen maar met 0,3 promille gedaald. En moeten we wel de hoofdprijs voor de borging betalen…Kortom… veel hogere kosten….in ons geval meer dan 5000€ . En heel veel administratie, wat je bouw ook duurder maakt.
precies. heb het door een jurist laten uitzoeken. conclusie: bij wetgeving geen rekening gehouden met verplaatsbare tiny houses. die elke 5 of 10 jaar moeten verkassen omdat ze niet langer vergunning krijgen. heb intussen fracties in dr 2e kamer benaderd alsmede de. vaste kamercommissie. ook de kosten van toetsing van reeds bestaande en getoetste! huisjes is duur. wordt vervolgd, hoop ik, streef ik na.
Geweldig dat je dit doet Pam! Misschien kun je reacties op deze blog ook nog meenemen daarin. En straks een (gast)blog over je bevindingen/resultaten wellicht? ;)
Dank je De wet druist zo in tegen wat ik ervaar als juist en rechtvaardig: ik moet wel. Telkens duizenden euro’s betalen voor iets wat al goed en getoetst is. We gaan t zien …
Graag gedaan Marjo, en goed dat je dit meldt. Als iedereen dat nu even hier doet heeft Pam nog meer om mee te nemen naar de 2e kamer! :)
Geldt de Wet Kwaliteitsborging voor zowel permanente als tijdelijke tiny houses?
Ja Evert, als je een omgevingsvergunning wilt aanvragen geldt de Omgevingswet en dus ook de Wkb :)
Het tiny pad is geëffend en wordt nu ingenomen door ‘Heymans’ en ‘BAM’, prefab uit de fabriek. In den Helder zijn hypotheken ingechreven van 225/350K in de Falgatuinen. De marketeers van de beursgenoteerde bouwbedrijven weten nu wat het mag kosten ;-) Zelfbouw is geweest. Tel je zegeningen als je iets mag timmeren.
vervolg op mijn contact met de tweede kamer: ik voel mij goed gehoord door Geert Gabriels van Groen Links/PvdA. En de commissie VRO heeft een debat gepland over de regelgeving op 23 april 2025, dat online te volgen is: http://www.tweedekamer.nl. (onder voorbehoud van urgentere kwesties).
Goed bezig Pam!