Met de aankoop van een Tiny House ben je er nog niet. Wanneer je als initiatiefgroep naar de gemeente stapt omdat je een woonproject met Tiny Houses wilt realiseren, dan gaan jullie ongetwijfeld kosten maken. Maar ook als je een Tiny House op een eigen kavel gaat zetten komen er kosten op je af die je van tevoren niet altijd ziet aankomen. Dit overzicht van mogelijke kosten heb ik gemaakt in samenwerking met Renske Holwerda, initiatiefnemer van het Tiny House project in Opsterland, Friesland. Ook hartelijk dank aan Kevin Binkhuysen voor het leveren van waardevolle input wat het grondonderzoek betreft. Het overzicht is waarschijnlijk niet compleet maar het geeft wel een beeld van waar je rekening mee dient te houden.
Tiny Houses Westpark, Groningen
Onderzoek op de locatie
Als er een locatie in beeld is waar jullie idyllische Tiny House wijkje mogelijk gevestigd zou kunnen worden, dan moet de gemeente beoordelen of die plek ook binnen de regelgeving bewoonbaar gemaakt kan worden. Er moet een voldoende hoog leefklimaat gewaarborgd worden, en er mogen ook geen bedreigde diersoorten ontheemd worden.
Om aan te tonen dat de locatie aan alle voorwaarden voldoet is onderzoek nodig, en het is dikwijls aan de initiatiefnemers om dat onderzoek te betalen. Het moet meestal door gecertificeerde bureaus uitgevoerd worden en is niet goedkoop. Als je mazzel hebt is er al een deel van het onderzoek gedaan en/of wil de grondeigenaar of gemeente bijdragen in de kosten, ik zou het in ieder geval bespreekbaar maken. Jullie project heeft immers ook een waarde die verder gaat dan alleen woongelegenheid creëren, nietwaar?
NEN5725 Vooronderzoek
Bij dit onderzoek kijken ze naar de historische gegevens van de locatie en of er mogelijk tanks, leidingen of ander bodemvreemd materiaal aanwezig is. Soms doen ze ook een aantal proefboringen om te zien welke grondsoort er is. Er wordt een rapport gemaakt van de bevindingen, maar dit geeft nog geen specifiek beeld van de grond. Wel kan je hier indicaties uithalen of er meer onderzoek nodig is. Kosten: ca. € 500,- incl. BTW. De grootte (m2) van de locatie maakt voor dit onderzoek niet uit.
NEN5740 Verkennend bodemonderzoek
Je kunt ook beginnen met een verkennend onderzoek. Hierbij worden de samples onderzocht en weet je dus daadwerkelijk wat er in de grond zit. Voor een kavel van 5000m2 zijn er 11 grondboringen nodig, 2 tot de waterstand en 1x met een peilbuis. Deze samples worden met de hand geboord en ook hier wordt een rapport van gemaakt. Er kunnen nog meer kosten bij komen, bijvoorbeeld wanneer er tijdens het boren brandstofachtige geuren worden ontdekt. Kosten: ca. € 1400,- incl. BTW. Wanneer er extra kosten zijn kan dat ook in de honderden euro’s lopen.
NEN5707 Asbestonderzoek
Een asbestonderzoek kan nodig zijn wanneer er stoffen worden gevonden die mogelijk duiden op de aanwezigheid van asbest. Kosten: € 1936,00 als het in combinatie met een verkennend bodemonderzoek is. Anders dus waarschijnlijk duurder. En dan is het hopen dat ze hierbij niks vinden anders gaat het snel oplopen met de kosten. Uiteindelijk wil je dat er een schoongrond verklaring afgegeven kan worden. Er zal altijd wel iets in de grond zitten, waardoor er misschien voorwaarden vanuit de gemeente (omgevingsdienst) worden gesteld.
Verder kunnen de volgende onderzoeken worden gevraagd vanuit de omgevingsdienst;
- Grondonderzoek
- Geluidsonderzoek
- Luchtkwaliteit
- Natura 2000 negatieve gevolgen of niet
- een Quickscan natuur, uitgevoerd door een erkend ecologisch bureau
- bij off-grid wonen: overleg met hoogheemraadschap voor toestemming gebruik helofytenfilter
Mini Uusjes, Sint Laurens, gemeente Middelburg
Het laten maken van een inrichtingsplan en/of een ruimtelijke onderbouwing
De gemeente kan ook van jullie vragen om een inrichtingsplan en/of een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Nu kun je er voor kiezen om dit zelf te doen, afhankelijk van de expertise in je groep kom je dan een heel eind. Maar het kan ook voorkomen dat je dit als groep moet of wilt uitbesteden aan een expert.
Een inrichtingsplan is een ontwerp met uitleg waar alles staat of komt te staan: de huisjes, een berging, tuintjes en erfafscheidingen, een kas, bomen of struiken, parkeerplaatsen, noem maar op. De gemeente stelt eisen aan het inrichtingsplan, die kunnen verschillen. Soms moet er bijvoorbeeld informatie over de cultuurhistorie van het gebied in vermeld worden.
Een ruimtelijke onderbouwing is nodig wanneer er sprake is van een bestemmingswijziging, al dan niet tijdelijk, en heeft als doel een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. Past de nieuwe functie op de locatie, is er behoefte aan de nieuwe functie, is er sprake van een gezond leefklimaat, et cetera. Soms maakt de gemeente zelf zo’n ruimtelijke onderbouwing, maar het kan ook voorkomen dat jullie groep dit als aanvrager van de bestemmingswijziging moeten aanleveren.
BENG berekening
Naast de kosten voor je ontwerp en bouwtekening, die we in dit artikel even buiten beschouwing laten, moet je een BENG en MPG berekening laten maken door een gecertificeerd bureau. Deze berekeningen moet je mee sturen bij de omgevingsvergunningsaanvraag. Reken op kosten rond de € 1000,-. Je ontvangt dan ook een voorlopig energielabel. Een definitief energielabel aanvragen kost dan nog eens € 500,-, en mogelijk heb je ook nog een zogenaamde ‘blowerdoortest’ nodig á € 500,-. Het wordt nu heel technisch, maar vraag je BENG adviseur om advies zodat je vooraf weet met welke kosten je te maken krijgt.
De kleine burg, Rotterdam
Aanleggen van nutsvoorzieningen
Doorgaans is de gemeente verantwoordelijk voor het aanleggen van de nutsvoorzieningen en riolering tot aan de kavelgrens, van daar naar je huis moet je het zelf aanvragen en betalen. Bij een Tiny House project huur je soms gezamenlijk grond en worden de voorzieningen dus tot aan de grens van de kavel van het hele project aangelegd. Dan moet je dus gezamenlijk de voorzieningen regelen vanaf dat punt naar de individuele huisjes en soms ook naar de gemeenschappelijke gebouwen.
Het aanleggen van nutsvoorzieningen kan dus zowel collectief als individueel en loopt toch wel in de duizenden euro’s per woning. Houd ook rekening met flinke wachttijden, maar dat is weer een ander verhaal.
Stroom:
Bouwaansluiting: ca. € 1000,-
Gewone aansluiting: ca. € 1000,-
Water: ca. € 900,-
Riolering: geen kosten voor aansluiting, maar dit moet je wel melden en je moet zelf voor de rioolbuis van de kavelgrens naar je huis zorgen.
Bij collectief aanleggen van nutsvoorzieningen moet je bovendien rekening houden met de kosten van extra meters. Wil je één hoofdmeter? Die moet dan in een apart gebouwtje komen, daar komen dus ook weer kosten voor en er gelden specifieke eisen voor de meterkast.
Tip van Renske: een goede site voor een indicatie van de kosten voor allerlei aansluitingen is goedhuis.nl.
Tiny House Noord Nederland, Woldwijk, Ten Boer
Sonderen
Sonderen is een onderzoek naar het draagvermogen van de ondergrond. Op basis van de metingen en het constructierapport van je huis kan bepaald worden welke fundering mogelijk is op je kavel voor jouw huis. Je kunt naast een sonderingsrapport tegen extra kosten een funderingsadvies opvragen. Sonderen kost ongeveer € 600,-, een funderingsadvies ongeveer € 400,-.
Leges
Wanneer je een omgevingsvergunning aanvraagt voor de bouw van je Tiny House, moet je leges betalen aan de gemeente. De leges is een percentage van de bouwsom van je huis. Dat is zonder interieur, meubels en installaties overigens. Het exacte percentage verschilt per gemeente, kan jaarlijks aangepast worden en is vaak ook afhankelijk van de totale bouwkosten. Ik betaalde zelf een percentage van 2,1% (gemeente Olst-Wijhe) wat neerkwam op € 1862,-.
Tip: we kennen voorbeelden van (tijdelijke) Tiny House projecten waarbij alleen leges voor het kleinste en het grootste huisje betaald zijn. Er moeten dan natuurlijk wel overeenkomsten zijn tussen de huisjes (bijv. dezelfde bouwer, dezelfde materialen).
Taxatie
Wil je een hypotheek voor je Tiny House, dan heb je een taxatierapport van je Tiny House nodig. Wanneer die nog niet gebouwd is dan is dat een rapport op basis van de ontwerptekeningen. Een taxateur moet op maximaal 20 km van de te taxeren woning of kavel gevestigd zijn. Een taxatie van je huis en kavel kost ongeveer € 600,-.
Tiny Oevers, Roosendaal
Tot slot
Ik hoop niet dat de moed je in de schoenen zinkt nu. Ja er komt heel wat kijken bij het wonen in een Tiny House, nog buiten de kosten van het ontwerp en de bouw van je droomhuisje. Wonen is nu eenmaal niet goedkoop in Nederland. Iedereen die een huis wil bouwen loopt tegen deze kosten aan, een Tiny House heeft wat dat betreft geen uitzonderingspositie. Mensen die denken dat ze voor een appel en een ei in een Tiny House kunnen wonen moet ik helaas teleurstellen. Maar gelukkig snappen de meesten mensen die ik spreek dat het niet zo werkt.
Ik kan alleen voor mezelf spreken als ik zeg dat het ’t allemaal waard is. Maar je moet het dus wel echt willen, en dan nog kan niet iedereen deze kosten dragen. Daarom is het ook zo ontzettend belangrijk dat er initiatieven van woningcorporaties komen. Tiny Houses in de sociale huur en liefst ook in co-creatie met de bewoners ontwikkeld. Rentree in Deventer, Casade in Waalwijk, Groninger Huis, het zijn prachtige voorbeelden dat het heel goed mogelijk én waardevol is.
Prijzen zijn veranderlijk, deze blog is gepubliceerd op 24 augustus 2022. Ga altijd na wat de huidige kosten zijn voor je je berekeningen maakt.
Tiny Houses van Groninger Huis in Hoogezand, Groningen
Pfff, Marjolein….. ik wist inmiddels dat de kosten op kunnen lopen. Ikzelf heb het vorig jaar tot een goedkeuring principeverzoek kunnen brengen (470 euries) Helaas ging het niet verder omdat de buren die het weiland helemaal leeg wilden houden en blijkbaar ook geen tegemoetkoming wilden afwachten van mijn kant, het achter de rug van alle partijen, gekocht en zonder het iedereen te meldden. Inmiddels ben ik zes weilandjes verder en het laatste weilandje, daarvan wil de eigenaar echt graag het groenproject en mij als Tiny Housebewoner, maar vooralsnog wil de gemeente WEL mijn groenproject, ook in nieuwe versie op dit landje, maar niet een Tiny op die plek. Zij konden mij voor dit weiland ook precies vertellen wat voor voorzieningen er naar hun idee nodig waren en dat was voor een bedrag wat ik niet Tiny kon noemen.
Hartelijk dank voor al deze informatie! Goed artikel!
Ik zit even heel blij te wezen met het project in Den Helder/Falgatuinen waar wij inmiddels met veel plezier wonen; de gemeente is zeer coulant geweest met de leges en de woningbouwvereniging heeft alle kosten rondom onderzoek op zich genomen.
Dat is echt top Marina. !!!
Da’s heel veel extra euro’s, Marjolein!
Lie(f)s.
Het Tiny house wonen zou juist gestimuleerd moeten worden door deze kosten op voorhand te laten dragen door gemeenten en woningcorporaties!
Wat leuk al die foto’s erbij van verschillende projecten.
Ha Marjolein,
Fijn artikel, helaas vraagt onze gemeente nog veel meer. Wij vechten het aan maar ik wil het wel graag benoemen voor anderen: dus let op: planschaderisicoanalyse (€ 2000,-) en als het tegenzit ook de planschade, resultaatverplichting (dwz dat als niet binnen een bepaalde tijd alle huisjes geplaatst zijn wij aanlopen tegen een boete van 250 euro per dag met een max van 15.000 euro), herstel van het veld na 10 jaar (in ons geval een voetbalveld d.w.z. 100.000 euro minimaal), en een leegstandsrisico (dus als een plek enige tijd onbezet is, moet de hele groep daar voor opdraaien) en een waarborgsom van een jaar huur. Betaalbaar wonen wordt het op deze manier in ieder geval niet.
Ach wat naar toch Luke, goed dat je het meldt en ik hoop van harte dat jullie er uit komen met de gemeente.
Beste Marjolein,
Ik volg u al langer op linked-in maar wou u even melden over de kosten van een blowerdoor(QV10-onderzoek).
Deze zijn natuurlijk afhankelijk per bedrijf die ze uitvoert maar deze zijn normaliter rond de 400 a 500 euro. Er zijn natuurlijk goedkopere en duurdere maar hiertussen zitten de meest gangbare bedrijven.
Ik ben zelf eigenaar van een bedrijf wat zich focust op luchtdichtheid(Qv10) en thermografie(warmtescan).
Toch een hele mooie blog waaruit mensen heel veel extra informatie kunnen halen.
Hallo Nick, wat fijn dat je deze feedback geeft, dankjewel!
hey Marjolein,
Dat is geen enkel probleem natuurlijk, zou je nog is vragen hebben over luchtdichtheid(Qv10) of thermografisch onderzoek(de bekende warmtescans) staat het je vrij om even contact op te nemen met me op info@nhlti.nl of via mijn website: http://www.nhlti.nl , ik help je graag en probeer zoveel mogelijk kennis te delen als het kan dan komen we allemaal verder.